相続登記（不動産名義変更）の必要書類をパターン別に一覧で解説！取得方法や気になるポイントも紹介

法定相続情報一覧図とは、被相続人の相続人が誰なのかを1通の書面で分かるようにした、被相続人と相続人の関係及び情報が記載された法務局で作成される証明書です。

作成の際に下記で説明している被相続人及び相続人の戸籍等一式を一度は取得する必要はありますが、その後の相続手続きは戸籍等一式を何度も出し直す必要がなくなります。

相続登記の他にも銀行口座、年金、株式、自動車、相続税申告などの幅広い相続手続きに使用が可能です。

詳細は法定相続情報一覧図についてのページをご覧ください。

相続登記とは、簡単に言えば、相続した不動産の名義を変更することです。

相続登記を行う際には、必ず用意しなければならない書類があり、書類ごとに入手先が異なるので注意が必要です。

相続登記時にすべて準備が整っていないと、相続登記を行うことができないため、必ず事前に準備してから相続登記の申請を行いましょう。

相続登記時に必要となる書類は以下の通りです。

申請する際には、状況に合わせた適切な雛形を利用することが求められます。

法務局では、登記申請書の雛形を提供しており、対面で入手することも、公式Webサイトからダウンロードすることも可能です。

登記申請書は登記に関する重要な内容を記すための書類で、全体の申請内容をよく理解して、誤りがないように記入しましょう。

申請書が完成したら、必要な書類を添えて提出することとなります。

相続登記を行う場合に必要となる書類のうち、以下の書類については役所で入手することが可能です。

以下では、それぞれの書類について具体的に解説していきます。

被相続人の出生時から死亡時までの親族関係を確認して、相続人を確定させるために取得します。

戸籍の請求は本籍地の役所に請求するので、被相続人の本籍地が結婚や転籍などで変わっている場合はそれぞれの本籍地に請求する必要があります。

まずは、死亡時の本籍地に被相続人の戸籍を請求して、それから過去の戸籍を辿っていく方法で戸籍を集めていきましょう。

本籍地が分からないというような場合は、本籍地記載のある住民票除票を取得して確認する方法があります。

死亡時の本籍地で戸籍を確認して、結婚での本籍地変更や転籍があったら、前の本籍地の役所へまた戸籍を請求していきます。

請求の方法としては「相続手続きで使用するので、この役所で取得できる被相続人の戸籍を全て出してください」と言えばスムーズに取得できます。

なお、相続関係が代襲相続や兄弟姉妹が相続人の場合などは、取得する必要のある戸籍一式が増えます。 

代襲相続とは、例えば父より先に子が死亡しており、その後に父が死亡したというような場合、父の相続について子の代わりに孫が相続人になるというようなケースです。

この場合、被代襲者（例だと子）の出生時から死亡時までの戸籍一式も取得する必要があります。

兄弟姉妹が相続人の場合は、被相続人の直系尊属（父母、祖父母）の死亡と第3順位の相続人全員を確認するために、被相続人の父と母それぞれの出生時から死亡時までの戸籍一式を取得します。

相続人となる順位は法律で決められており、以下のようになります。

配偶者：常に相続人となる

子：第1順位

父母、祖父母（直系尊属）：第2順位

兄弟姉妹：第3順位

「相続人の順位」と「代襲相続」について、詳しくは下記の記事を御覧ください。

相続人となる者を確認するためには、相続人全員の現在の戸籍が必要です。

相続時に相続人が存在しているかを確認するためのものなので、被相続人の死亡日以降の日付（死亡日も含む）の戸籍を用意する必要があります。

なお、配偶者や結婚前の子については、被相続人の戸籍の中に記載されています。

同じものを複数取得する必要はなく、被相続人の死亡時の戸籍があれば、配偶者や結婚前の子の現在戸籍として使用することが出来ます。

被相続人の住所地を確認するために取得します。

相続登記は登記簿上に所有者として記載されている者と、亡くなった被相続人が同じ人物であるかの同一性の確認を氏名と住所で行います。

そのため、不動産の登記簿上の住所と死亡時の住所が一致していれば、同一性の確認は住民票の除票1枚で事足ります。

しかし、引っ越しを繰り返していて、住所を転々としている場合など、登記簿上の住所が古い住所のままになっているケースがよくあります。

その場合は、登記簿上の古い住所から死亡時の住所までの繋がりを証明する書類が必要になります。

住民票には1つ前の住所、戸籍の附票にはその本籍地にいた間の住所の履歴が記載されているので、それらを取得して住所の同一性を確認します。

保存期間の経過により、既に廃棄されている場合で書類を取得できない場合は、代替の手段が必要になります。

代替の手段として、対象不動産の権利証を提出したり、相続人全員の印鑑証明書付きの上申書を作成するなどいくつか方法があります。

しかし、手続きとして余計な手間が増えるため、書類の取得は早めに進めておきましょう。

登記簿上の住所の記載と被相続人の戸籍の本籍地の記載が同じであれば、同じ人物であるという確認がとれることになるので、上記の住民票除票などの書類取得は不要になります。

法定相続情報一覧図に記載された被相続人の最後の住所が、登記簿上の住所と一致する場合にも上記の住民票除票などの書類取得は不要になります。

不動産の登記簿には所有者の住所が記載されるため、名義人となる相続人の住所を証明する書類が必要です。

不動産の名義人とならない相続人のものは必要ありません。 

不動産の名義人になる相続人の住所を証明する書類には、以下の書類を申請に使用することが出来ます。

遺産分割協議に基づいて相続登記を申請する場合は、印鑑証明書が必要になります。

遺産分割協議書では、相続人全員が実印で押印する必要があるため、印鑑証明書で実印での押印を証明して、遺産分割の内容について相続人の意思確認をします。

銀行口座の相続手続きなどでは手続きから3カ月以内の印鑑証明書を求められることが多いですが、相続登記の場合は印鑑証明書の有効期限はありません。

相続不動産の固定資産評価額を証明するための書類です。

相続登記は申請の際に登録免許税という税金を納付する必要があり、登録免許税の税額は申請する不動産の固定資産評価額の0.4％になります。

固定資産評価証明書は、この登録免許税を計算するための必要書類です。

登録免許税は申請する時点での固定資産評価額で計算をするので、固定資産評価証明書は必ず最新年度のものを取得してください。

被相続人が亡くなった年の固定資産評価証明書では申請を受け付けてもらえません。

固定資産評価証明書の請求場所は、不動産所在地にある市区町村の役所です。

東京23区内の不動産については、23区内の都税事務所に請求することが出来ます。

固定資産評価証明書を取得出来る人は原則、不動産の所有者になりますが、相続不動産の場合は所有者が亡くなっているため相続人が取得することが出来ます。

また、固定資産評価証明書を取得する場合、相続関係を証明するために相続関係の分かる戸籍を提示する必要があります。（被相続人の死亡の記載がある戸籍と、申請者が相続人であると分かる戸籍）

なお、委任状を作成すれば、司法書士などに代理で取得してもらうことが可能です。

相続登記の際に必要な書類のうち、以下の書類については自分自身で作成する必要があります。

これらの書類は、相続登記の手続きに必要となる書類のなかでも、特に重要な位置づけにある書類です。

したがって、間違いの無いように記入しなければなりません。

当事務所では、これらの書類作成の代行も承っております。

ご自身で作成するのが難しいとお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

以下では、相続登記において、自分で作成しなければならない書類について具体的に解説していきます。

法務局に提出する登記申請書は、窓口で用紙をもらってその場で記入するようなものではありません。

事前に作成して申請することとなります。

「目的」「原因」「申請人」「登録免許税」などの項目を、申請の内容に当てはめて作成していきます。

登記申請書など作成したことがない方は、法務局での登記相談窓口や、法務局のホームページの相続登記の申請書の雛型が紹介されているページを参考に記入しましょう。

共同相続人間の遺産分割協議で相続不動産を取得する相続人を決めた場合は、その合意の内容を書面化した遺産分割協議書が相続登記の申請に必要となります。

遺産分割協議書は形式が決まっているわけではありません。

上記の部分に注意して作成しましょう。

不動産の表記方法は、法務局で登記簿（登記事項証明書）を取得して、登記簿の記載とおりに表記すれば問題ありません。

当事務所では、印鑑証明書以外のすべての必要書類の取得と作成代行を承っております。

自分で準備することが難しいとお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

相続登記に必要となる書類については、相続登記の申請方法によって異なります。

そのため、自身の状況に応じて、必要書類が異なるので、十分注意して書類を準備しなければなりません。

申請書類に不備があると、相続登記ができない可能性があるので注意が必要です。

以下では、次のような申請方法ごとに分けて、必要な書類を記載しています。

1. 登記申請書

2. 遺産分割協議書

3. 相続人全員の印鑑証明書（有効期限なし）

4. 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍一式

5. 相続人全員の現在の戸籍

6. 不動産の名義人になる相続人の住民票（戸籍の附票、印鑑証明書でも可）

7. 固定資産評価証明書（最新年度のもの）

1. 登記申請書

2. 遺言書

3. 被相続人の死亡の記載がある戸籍

4. 不動産の名義人になる相続人の現在の戸籍

5. 不動産の名義人になる相続人の住民票（戸籍の附票、印鑑証明書でも可）

6. 固定資産評価証明書（最新年度のもの）

※遺言書の内容で申請する場合は、被相続人の戸籍について出生まで遡る必要はありません。

1. 登記申請書

2. 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍一式

3. 相続人全員の現在の戸籍

4. 不動産の名義人になる相続人の住民票（戸籍の附票、印鑑証明書でも可）

5. 固定資産評価証明書（最新年度のもの）

相続登記は、専門的な知識と複雑な手続きが必要であるため、多くの方が専門家である「司法書士」に依頼することを選びます。

司法書士に依頼する際に重要なのが「委任状」の作成です。

委任状は、相続登記を代理人に依頼する場合に必要な法的な文書で、依頼者の意向に基づいて代理人に相続登記の手続きを行う権限を正式に与えるものです。

委任状は自身でも作成可能ですが、司法書士に作成してもらうこともできます。

相続登記に必要な書類は、それぞれ取得方法が異なっています。

相続登記は相続登記に必要な書類が取得できなくなったり、相続人の権利関係が複雑となる可能性があることから、早めの準備がおすすめです。

相続登記の際には、多くの申請書類が必要であり、準備にも時間がかかることから、あらかじめ取得方法を理解しておいた方がよいでしょう。

以下では、書類ごとの取得方法について詳しく解説していきます。

住民票や印鑑証明書の請求は自分の住所地の役所へ請求することが出来ます。

戸籍の請求は本籍地の役所へ請求しなければならず、固定資産評価証明書は不動産所在地の役所へ請求しなければなりません。

本籍地や相続不動産がある場所が遠方にあり、窓口に直接行くことが難しい場合は、書類を郵送で請求することが可能です。以下では、郵送での書類請求の方法をご紹介します。

詳細については市区町村の役所へお問い合わせください。

戸籍の取得を請求できる人は、被相続人の配偶者と子や父母などの直系親族です。

委任状がある場合は、その他の者が代理で取得する事も可能です。

本籍地の役所から戸籍請求の申請書を印刷して、必要事項を記入します。

記入例もホームページで紹介されているので、そちらを参考にしましょう。

戸籍を請求する際には、本籍地と筆頭者の情報が必要になります。

本籍地や筆頭者の情報が不明な場合は、住民票（本籍地の記載入り）を取得して確認する方法もあります。

被相続人の出生時から死亡時までの戸籍一式を請求する場合は、「被相続人○○の出生まで遡り取得できる戸籍を全てお願いします」とメモ書きを付けておけば、役所の人も分かってくれます。

手数料の支払いについては現金を普通郵便で送ることはできないので、定額小為替で支払わなければなりません。

定額小為替はゆうちょ銀行、郵便局で購入できます。

取得手数料は戸籍謄本は450円、改製原戸籍と除籍謄本は750円です。

戸籍が全部で何通になるのか分からない場合は多めの定額小為替を送れば、お釣りを返送してくれます。

その際には、役所から返送のために、切手を貼り付けした返信用封筒も同封しましょう。

 必要書類を同封して郵送での請求後、1〜2週間ほどで請求した戸籍謄本等が役所から送られてきます。

 必要な書類は以下の通りです。

請求できる人は不動産所有者の相続人と、委任状をもつ相続手続きを依頼されている司法書士などの代理人です。

まず不動産所在地の役所のホームページで評価証明書取得用の申請書を印刷して、必要事項を記入します。

記入例もホームページで紹介されているので、そちらを参考にしましょう。

手数料の支払いについては現金を普通郵便で送ることはできないので、定額小為替で支払いをします。

手数料については自治体によって異なりますが、200円〜400円程度になります。

役所からの返送のために、切手を貼り付けした返信用封筒も同封しましょう。

必要書類を同封して郵送での請求後、1〜2週間ほどで請求した固定資産評価証明書が役所から送られてきます。

必要な書類は以下となります。

相続登記に必要となる書類は、相続の状況によって異なっており、書類が入手できる場所も異なることから、手間がかかることが一般的です。

そのため、ここからは、多くの相続人が相続登記の際に疑問に感じる、よくある質問に回答していきます。

島田 悠史
昭和61年生まれ　東京都荒川区出身

■資格
司法書士
登録番号 東京7509号
簡裁訴訟代理関係業務認定会員
認定第1501067号

■所属
東京司法書士会

■ごあいさつ
2015年に司法書士試験合格後、2017年に文京区で独立開業。
相続業務に特化し、不動産相続登記に加えて預貯金・株式などの金融資産も含めた遺産承継手続きを年間100件以上受任。
依頼者様が気軽に相談が出来る事務所環境を整えております。