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相続登記を自分でするか司法書士に頼むか|基礎知識と申請方法

相続の開始によって、亡くなられた方(被相続人)の不動産を取得した相続人が不動産の名義変更をするには相続登記と呼ばれる申請をする必要があります。

多くの方は経験したことのない手続きなので、どのような書類が必要でどこに申請するのかなど、分からないことが多いと思いますが、手続き自体はご自身でやることも可能ですし、専門家である司法書士に依頼することもできます。

 

このページでは相続登記の基礎知識と申請の方法を解説していきます。

 

相続登記とは

相続登記とは亡くなられた方(被相続人)の名義のままになっている不動産について、相続で不動産を取得した相続人へ名義を変更する手続きです。

 

土地、建物、マンションの不動産には登記簿というものがあり、現在の所有者が誰であるかなどの情報が記載されています。

 

相続登記を申請し、被相続人から相続人に名義が変わったという最新の情報を登記簿に反映することによって、不動産の権利の安全を図ることができます。

 

相続登記の申請場所

相続登記は対象不動産を管轄する法務局という場所で申請を行います。

 

法務局は全国各地に設置されていて、不動産所在地によって管轄が定められており、管轄内の不動産の登記申請を受け付けています。

 

全国の不動産の管轄法務局(法務局のホームページ)

 

例えば文京区の不動産の場合の管轄法務局は東京法務局本局となり、管轄が違う法務局に相続登記を申請しても受け付けてもらえません。

必ず不動産所在地の管轄法務局に申請しなければならず、お住いの最寄りの法務局に申請できるわけではありません。

 

まずは自分が手続きをする不動産がどこの法務局の管轄に属するのかをチェックする必要があります。

 

誰が申請人になるのか

相続登記の申請は法務局に対して行いますが、その申請人になるのは、手続きを司法書士事務所に依頼した場合は司法書士、自身で手続きする場合は不動産の名義人となる相続人が申請人となります。

 

共同相続人の中で不動産の名義人とならない相続人は申請人にはなりません。

(遺産分割協議書への署名押印等で手続きに関与する必要はありますが)

 

不動産を相続人の共有名義に変更するケースでは、名義人となる相続人全員が申請人なっても、名義人のうち1人が申請人になってもどちらでも申請することが可能です。

 

ただ注意点として、共有名義にする相続登記の場合に共有者の1人から申請をした場合、他の申請人とならなかった者には不動産の権利証(登記識別情報通知)が発行されないということです。

 

将来的に不動産の売却や抵当権などの担保権設定を考えている場合、それらの手続きで権利証が必要書類となります。

 

権利証が無い場合でも手続きは可能ですが、その際の手間と費用はかなり大きなものとなります。

共有名義の相続登記を申請される場合は必ず全員で行うようにしましょう。

相続登記に必要な費用

相続登記を申請するのに必要な費用として主なものは「登録免許税」「戸籍などの必要書類取得手数料」「司法書士事務所に依頼した場合の報酬」があります。

 

登録免許税

登録免許税は相続登記を申請した際に法務局に納付する税金になります。

税額は土地や建物、マンションの固定資産評価額に税率をかけて計算をします。

 

相続登記の税率は0.4%となりますので、申請する不動産の評価額が1,000万円の場合

1,000万円×0.4%=4万円

になりますので、申請に必要な登録免許税は4万円です。

 

必要書類の取得手数料

相続登記を申請する際に法務局へ提出する書類で取得しなければならない書類は主に以下のものがあります。

 

  • 亡くなられた方(被相続人)の出生から死亡までの除籍謄本や改製原戸籍
  • 相続人の戸籍抄本または戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
  • 不動産の名義人となる相続人の住民票または戸籍の附
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議をした場合)
  • 手続きする不動産の固定資産評価証明書

 

これらの書類は市役所、区役所などの官公署に請求しますが、取得の際に戸籍謄本なら450円、除籍謄本なら750円というように所定の手数料を支払って取得します。

 

必要な書類を全て揃えるのにどれくらいの費用がかかるかについては、4人家族で相続人が配偶者と子2人、不動産は自宅である土地と家というようなケースであれば、5千円前後の金額になるかと思います。

 

相続人の人数が多く相続関係が複雑な場合などは、取得する戸籍等がかなりの量になりますので、その分多くの手数料が必要になります。

 

 

司法書士への報酬

申請を自身でやりたいと考えている方については関係ありませんが、司法書士事務所へ申請を代行してもらう場合には司法書士への報酬が発生します。

 

司法書士は登記申請の専門家ですので、仕事が忙しく時間がとれない、申請方法を調べてみたが難しそうなので誰かに頼みたいと考えている方はまず相談してみることをお勧めします。

相談から手続きの依頼まで安心して任せることができます。

 

報酬については事務所によって違いがありますので、決まった金額というのはありません。

 

司法書士へどこからどこまでの手続きを依頼するかによりますが、戸籍謄本等の全ての必要書類の取得、遺産分割協議書等の書類作成、法務局への登記申請などの手続きを包括的に依頼した場合の報酬相場は8万円~15万円程度かと思います。

 

 

相続登記をしないまま放置すると

相続登記はいつまでにしなければならない期限というものはなく、義務もありません。

相続登記の申請については相続人の裁量に委ねられています。

 

しかし、相続登記を申請せずに名義を被相続人のまま放置しておくと様々なデメリットがあります。

自分の権利を主張出来ない

遺産分割協議前の被相続人の遺産については、法定相続分により共同相続人全員の共有状態になっています。

 

遺産分割協議をして自分が不動産を単独取得したのに、不動産の名義を変更しないままでいると、不動産の所有権を第三者に対抗することが出来ません。

遺産分割協議の結果を知らない他の相続人の債権者に、不動産の共有持分を差し押さえられてしまう恐れもあります。

 

相続登記をして初めてこの不動産は自分が相続したと第三者に対抗することが出来るのです。

 

不動産の売却、担保権設定が出来ない

将来的に相続不動産の売却や抵当権などの担保権設定を検討している方も早めに相続登記することをお勧めします。

 

被相続人名義のままで売買や担保権を設定することは出来ませんので、その前提として相続人名義に変更する相続登記を申請する必要があります。

 

いざ不動産売却を決めた段階になって、相続登記を申請しようと思っても、登記申請は書類の準備含めて1週間で終わるような手続きではありませんので、早めに準備をすることが大切です。

 

手続きの難しさがどんどん増していく

相続登記を申請しないまま、次の世代の相続が開始した場合(2次相続)は相続人が何十人になってしまうケースもあります。

 

相続人が増えてしまうことで、疎遠になっている相続人や、面識の無い相続人と遺産分割協議をして書類のやり取りを進めるというのは手続きの負担が通常の相続登記とは比べものにならないと思います。

 

またこのような場合、戸籍などの必要書類の取得や遺産分割協議書類作成の難易度が増し、自分で申請をすることが難しくなります。

司法書士に依頼した場合の報酬も相続人が多いケースでは、通常より報酬が高くなります。

 

手間も費用も増えてしまう事態を避けるために早めに申請をしておくべきです。

 

相続登記の申請方法

これまでは相続登記の手続き内容についてご説明してきましたが、以下は実際に相続登記を申請する場合の流れや方法をご案内します。

手続きを司法書士事務所に依頼せずに、相続人自身が申請する内容でご説明していますので、ご参考になさってください。

 

不動産の確認

納税通知書の課税明細書
自治体によって様式は異なります

まずは申請する相続不動産の情報を確認しましょう。

方法は保管されている不動産の権利証を参考にするなどの手段があります。

 

手元にある資料で確認するものとしてお勧めなのは、固定資産納税通知書に添付されている課税明細書です。

 

固定資産納税通知書は不動産所有者宛にに毎年送られてくる書類で、課税明細書には所有している不動産の所在地、地番、家屋番号、地積、床面積、固定資産評価額などが記載されています。

 

特に固定資産評価額は申請の際に納付する必要がある登録免許税の計算に使用するので、早めに把握しておきたい情報です。

 

課税明細書が手元に無い方は、役所で名寄せ帳を取得する方法もあります。

名寄せ帳とは個人が所有する不動産の一覧を記載した書類で、不動産所在地の市区町村ごとに作成されており、その方が所有している不動産を簡単に把握することが出来ます。

 

また、納税通知書の課税明細書に記載されている情報は課税対象となっている不動産に限られているため、評価額が極端に低い農地や山林など所有している場合や、自宅周辺の私道を共有持分で所有している場合などは課税明細書に所有不動産が記載されていない恐れもあります。

 

亡くなった方が多くの不動産を所有していた場合などは名寄せ帳を取得して確認してみることをお勧めします。

登記事項証明書の取得

相続不動産を確認することが出来たら、次は法務局で登記簿(登記事項証明書)を取得しましょう。

 

登記申請書には申請する不動産の所在、地番、地目、地積などを正確に記載しなくてはなりませんが、登記簿にはそれら全ての情報が記載されています。

 

また、登記簿を確認すると被相続人名義の抵当権などの担保権が設定されているのを発見するケースもあります。

その場合は別途、抵当権抹消などの手続きをする必要がありますので、申請前に必ず登記簿を取得するようにしましょう。

 

登記簿の請求先は全国の法務局になります。

登記申請の場合は不動産所在地の管轄法務局に申請する必要がありますが、登記簿の請求はどこの法務局でも全国の不動産の請求が可能です。

請求方法は窓口で請求する他、郵送請求も出来ますし、オンラインでの請求も可能です。

 

必要書類の準備

相続登記の必要書類は申請の内容によって違いがあります。

被相続人が生前に不動産を特定の相続人に相続させる遺言書を残していた場合は遺言書が必要書類になりますし、共同相続人間で遺産分割協議をした場合は遺産分割協議書を作成する必要があります。

以下に主な必要書類を挙げます。

 

  • 遺言書の内容で申請する場合は遺言書
  • 遺産分割協議書の内容で申請する場合は遺産分割協議書
  • 亡くなられた方(被相続人)の出生から死亡までの除籍謄本や改製原戸籍などの戸籍一式
  • 相続人全員の現在の戸籍
  • 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
  • 不動産の名義人となる相続人の住民票または戸籍の附票
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議をした場合)
  • 申請する不動産の固定資産評価証明書
 

 

役所で取得する書類で最も手間がかかるのは被相続人の出生から死亡までの戸籍です。

明治、大正、昭和の古い戸籍は全て手書きで、とても達筆な文字で記載されています。

慣れないうちは読むのにもひと苦労するかもしれません。

 

また、戸籍の請求は本籍地の役所へ行いますが、被相続人が結婚や転籍などで本籍地を変更していた場合は一つの役所で請求することでは足りず、以前の本籍地を追いかけて請求していく必要があります。

結婚をしたことにより本籍地が変わった程度であれば取得する戸籍は5通程度で済むと思いますが、転籍を2、3回繰り返していた場合は戸籍の量は10通以上になることもあります。

全国を転々としているようなケースもありますので、本籍地が遠方にあり窓口に行けない場合は郵送で請求するしかありません。

 

被相続人の戸籍一式さえ揃えることが出来れば、他の書類については取得するのが大変ということはありませんので、ご自身で手続きすることを検討している方はここを乗り越えましょう。

 

登録免許税の計算

取得した固定資産評価証明書を元に、登録免許税を計算しましょう。

 

計算方法はまず固定資産評価額から課税価格を出します。

課税価格は不動産の評価額が千円以上の場合は千円未満を切り捨てた金額となります。

 

例えば固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額が9,876,543円である場合は千円未満を切り捨て、

9,876,543円→9,876,000円が課税価格です。

 

そして課税価格に税率を計算して、登録免許税を出します。

税率が0.4%なので、9,876,000×0.004=39,504円となり、この金額から100円未満を切り捨てます。

 

上記の計算で登録免許税は39,500円となります。

 

登録免許税は申請時に収入印紙を貼り付けて納付します。

オンライン申請をする場合は電子納付することも可能です。

法務局に登記申請

以上の準備が整ったら登記申請書を作成して、不動産を管轄する法務局へ申請をします。

 

申請書の作成については法務局のホームページに相続登記の申請書の雛型が紹介されていますので、こちらをご参考ください。

 

申請は窓口に提出するほかに、郵送で申請する事も可能です。

申請用総合ソフトのダウンロードや電子証明書の用意など、必要な環境が整っていればオンラインによる申請もすることが出来ます。

申請完了後の書類受領

申請後は法務局で登記申請の審査が行われます。

書類の不備や、内容に間違いがあると申請の補正を求められ、訂正のために法務局に出向く必要があります。

補正が無ければ、申請から完了まではおおよそ1~2週間ほどです。

 

最後に完了書類一式を受け取って申請は終了になります。

 

まず、不動産の名義人となる相続人に権利証(登記識別情報通知)が発行されます。

そのほかに申請に使用した戸籍謄本等や遺産分割協議書は、提出の際に原本と一緒にコピーを同封し原本還付手続きをとれば、原本を返却してもらえます。

 

書類は法務局の窓口に直接受け取りにいってもいいですが、申請の時に返信用封筒と切手を同封することで、法務局から郵送で送付してもらうことも可能です。

自分で手続きするか、司法書士に依頼するか

相続登記を自分でやるか、司法書士事務所に依頼するかを悩まれている方は多いと思います。

戸籍謄本などを役所へ請求することに慣れている方や、遺産分割協議書や登記申請書を雛形を参考にして作成する自信がある場合には、時間と手間は必要ですがご自身で申請する事は可能でしょう。

 

ただ、二次相続(数次相続)や代襲相続などの複雑な相続関係の申請の場合は手続きの難易度が格段に上がります。

そのようなケースでは、専門家である司法書士に手続きの依頼することをお勧めします。

 

仕事が忙しく時間がとれない方や、面倒な手続きなので自分でやりたくないという方については司法書士は相続登記の専門家ですので、戸籍一式の書類収集、遺産分割協議書の作成から法務局への登記申請まで全ての手続きを依頼する事が可能です。

 

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司法書士 島田 悠史

   東京司法書士会所属
   登録番号 東京7509号